Longevity Partners affirme depuis six ans son statut de précurseur et de fournisseur principal de conseil en énergie et en développement durable, pour les plus grands fonds immobiliers intervenant dans le monde entier. Étienne Cadestin, son fondateur, revient sur les enjeux de la transition énergétique et détaille ses solutions pour l’atteindre.
Pourriez-vous nous décrire vos solutions ?
Nous utilisons la certification comme outil de gestion de manière à disposer d’une récupération granulaire des données environnementales et sociales. Nous procédons ensuite au diagnostic de cette data, à la manière d’une prise de sang, contrôlée ensuite par l’accréditeur. Bien souvent, nous certifions le portefeuille avant de fournir une étude d’optimisation pour calculer et quantifier le coût de la transition. Si le coût de la mise en place d’une stratégie net zéro carbone est élevé, la valeur du portefeuille devra baisser. La valeur du bien sera moindre après inclusion des risques et coûts liés à la transition écologique, l’actif pouvant être obsolète. Aujourd’hui, la pression surgit de partout : des régulateurs, des investisseurs, des occupants.
Où se place la France sur ces problématiques de transition énergétique ?
Les pays scandinaves sont plus avancés sur les questions de développement durable, mais la France a rattrapé un retard fantastique en matière de transition. Nous avons connu un élan fabuleux, une prise de conscience générale, ainsi qu’un leadership établi à travers les outils de régulation mis en place. Nous sommes, en revanche, très en retard sur les questions d’énergies renouvelables du fait que l’électricité est bien trop bon marché et d’une certaine manière subventionnée par EDF et l’État, ce qui rend les calculs de retour sur investissement des programmes liés moins intéressants.
La France est très en retard sur les questions d’énergies renouvelables
Quels sont, selon vous, les leviers pour améliorer la performance des bâtiments ?
Ils sont multiples. Il y a un problème de données et une nécessité d’automatiser leur collection. Dans l’optique de passer à un modèle intelligent, il convient de s’offrir la capacité de définir ce qui consomme le plus d’énergie. “Rénovation” et “réutilisation” sont les deux maîtres mots lorsqu’il s’agit d’améliorer la performance d’un portefeuille. La valeur réside également dans le coût opérationnel, il s’agit donc d’alléger ce coût afin de d’augmenter l’excédent brut d’un actif. Notre intervention comporte l’amélioration de cet excédent brut d’opération. Pour ce qui concerne l’énergie renouvelable et à titre d’exemple, le photovoltaïque peut atteindre 20 % de retour sur investissement. Il existe des multitudes de modèles intelligents, du fait de la mutation de la société qui est actuellement comparable à celle de l’âge de bronze. Les leviers de valeurs sont nombreux que ce soit dans l’opération ou la gestion d’un bâtiment. Mis à part les économies d’énergie, beaucoup d’éléments accompagnent la transition énergétique, notamment les subventions. Nous nous substituons aux asset managers sur ces sujets-là. La gestion des acteurs, l’approbation des budgets, leur reviennent toujours, nous intégrons nos solutions. Nous œuvrons au “future proofing” (imperméabilité au futur) et préparons les actifs et les portefeuilles à l’avenir.
La crise sanitaire a-t-elle renforcé la nécessité de transition énergétique ?
Selon moi, il n’y a pas de corrélation directe entre la crise sanitaire dans laquelle nous nous trouvons et la prise de conscience pour le climat et les villes de demain. En revanche, la pandémie a accentué le soutien et la croyance pour la science. Nombre de personnes ne croyaient pas au réchauffement climatique, ils sont désormais moins nombreux. Un monde à quatre degrés de plus n’est pas viable. En 2017, les États-Unis ont connu trois tempêtes pour un coût estimé à 280 milliards de dollars, ce qui correspond à toutes les recettes de la France sur un an. Malheureusement, ces phénomènes ne vont faire que s’accentuer et nous n’y sommes pas préparés. Il convient d’appréhender cette décennie comme la plus importante de l’histoire de l’humanité. Si nous ne réglons pas ce problème, nous fonçons dans un mur géopolitique du fait des questions de migration, de sécurité, d’inégalités qui vont en résulter. La crise a, par ailleurs, encouragé les législations à l’échelle européenne et, plus globalement, à l’échelle mondiale. À titre d’exemple, les green bonds représentent aujourd’hui près de 10 % des obligations mondiales. Enfin, la pandémie a eu un impact sur le marché mondial : ses acteurs veulent, pour la plupart, avoir un impact positif. Ces trois dimensions ont participé à la progression de la préoccupation environnementale mais, entre nous, elle est absolument nécessaire. Nous avons dix ans pour répondre à cette problématique.
La pandémie a accentué le soutien et la croyance pour la science
Quel est l’impact du paramètre politique sur votre marché ?
Il est énorme, notamment dans les démocraties. Dès lors que des hommes politiques sont élus, ils mettent en place des programmes qui se traduisent par des actions concrètes. On peut oberver ce qui s’est passé aux États-Unis, notamment lors de la passation entre Donald Trump et Joe Biden : le gouvernement Trump, qui ne croyait pas forcément au changement climatique, a quitté les Accords de Paris qui ont été immédiatement resignés par Biden dès son élection. Il en a d’ailleurs profité pour communiquer sur le fait que les États-Unis allaient réduire de moitié leur impact carbone d’ici à 2030 ce qui générera un impact systémique fondamental sur l’économie américaine. Même à l’échelle mondiale, ce réengagement, par effet de dominos, a contraint la Chine à suivre l’élan états-unien. Quand les pays pratiquent le même jeu, sur le même terrain et avec les mêmes règles, il n’y a d’avantage concurrentiel pour personne, donc une certaine équité pour tous.
Qu’en est-il de la France ?
D’une certaine manière, la France avance à grands pas. Pour exemple, le décret tertiaire est un formidable outil. Il me semble important que nous demeurions un leader global sur ces sujets, et que les autres pays continuent de nous prendre pour exemple. Il y a, en France, une fibre unique dans la manière d’adresser le changement climatique, une mobilisation généralisée ainsi qu’une propension à achever des projets à l’unisson. L’évolution fulgurante de ces dix dernières années a fait de la France un acteur de premier plan sur les problématiques de transition écologique.
Comment inciter plus largement les structures à adopter une approche réellement responsable ?
En leur expliquant que tout le monde devrait se sentir concerné. Est-ce que c’est le cas aujourd’hui ? Loin de là. En Asie, aucune entreprise ne fait tout ce que l’on fait, aux États-Unis non plus. Nous tentons de leur expliquer ce qu’il se passe, l’approche de leurs clients vis-à-vis de ces sujets, comment avance la législation, les coûts liés. Nous ne faisons pas de lobby mais de l’éducation. Il faut observer, calculer, identifier le risque opérationnel. Nous passons beaucoup de temps à établir des stratégies de développement durable avec nos clients et c’est généralement galvanisant parce que nous les éduquons et les aidons à définir leur propre route. Sans stratégie à long terme, la transition revient à un coup d’épée dans l’eau, comme partir en roadtrip sans carte ni GPS. Chez Longevity Partners, nous signons des contrats sur huit ou dix ans et proposons un accompagnement multidimensionnel, basé sur les lois futures, le coût carbone et le manque à gagner résultant de ces facteurs. Notre réseau est tellement global qu’il nous offre l’accès à de multiples technologies. C’est ce qui crée la vraie performance.
Nous ne faisons pas de lobby mais de l’éducation
Quelle est votre vision de la ville de demain ?
L’urbanisation s’accélère, le problème climatique va être résolu dans les pays développés. Ce qui me soucie, ce sont les pays en voie de développement tels que l‘Inde ou l’Asie du Sud-Est. L’impact du changement climatique y est considérable du fait d’un taux d’urbanisation rapide et d’une démographie qui progresse à la vitesse de la lumière. Il m’apparaît primordial d’investir dans le tissu social afin de réduire au maximum les inégalités. Aujourd’hui encore, beaucoup trop de monde n’a pas accès aux basiques. Nous avons une responsabilité collective envers ces villes car la transition écologique ne peut pas souffrir du retard de la moitié de la planète. Chez nous, les systèmes urbains doivent être intégrés, les villes sont tenues de discuter avec les promoteurs, et ceux-ci doivent arrêter de construire pour construire, en réutilisant l’existant et en appliquant les principes de l’économie circulaire. Cela nécessite une véritable éducation sur ces sujets. Au niveau des requêtes sur les constructions urbaines de demain, il faut se préparer au net zéro carbone et cela passe par la suppression du gaz naturel dans les bâtiments. Nous n’en sommes pas là et il est important de mettre en place des systèmes cohérents avec la vision et les orientations que les gouvernements prennent. Diminuer la pollution, limiter les îlots de chaleur, encourager la biodiversité et l’inclusivité, repenser l’intégration des populations les plus démunies au sein de tous les quartiers pour aboutir à une certaine harmonie sociale. L’inégalité est encore dramatique bien que la France soit exemplaire en matière de soutien social. Comme j’ai l’habitude de le dire, “Nous n'héritons pas de la Terre de nos parents, nous l'empruntons à nos enfants”.
Propos recueillis par Alban Castres
